Begroting 2017

De gemeente Tilburg heeft in totaal ongeveer 804 ha grond in bezit die “nog geen eindbestemming heeft bereikt”. Dit zijn gronden die we nog kunnen inzetten voor het behalen van de bestuurlijke doelen. We doen dit binnen 'het grondbedrijf'. Van deze grond is bijna 341 ha gelegen binnen grondexploitatiegebieden. Dit zijn gebieden waar een bestemmingsplanwijziging met bouwmogelijkheden aan ten grondslag ligt. Ambtelijke projectgroepen werken op dit moment binnen gestelde kaders aan de ontwikkeling van deze gebieden.
Voor de overige 463 ha geldt dat de ontwikkelhorizon meer dan 10 jaar in de toekomst ligt. Die gronden zijn op de balans gerubriceerd onder de 'Materiële Vaste Activa'. De waardering ervan is gebaseerd op de huidige - veelal agrarische - bestemming.

Bij het opstellen van de jaarrekening en begroting handelen wij volgens de spelregels van het BBV waarbij ten aanzien van de waardering van grondexploitatieprojecten wordt uitgegaan van het voorzichtigheidsprincipe. In maart 2016 heeft de commissie BBV twee nieuwe notities uitgebracht. Een notitie grondexploitatie 2016 en een notitie faciliterend grondbeleid. Deze paragraaf grondbeleid gaat mede in op de effecten van deze aanpassing. In de navolgende hoofdstukken wordt ingegaan op de wijzingen van het BBV en de effecten daarvan.

Volgens het voorzichtigheidsprincipe moeten de verliezen meteen worden genomen; winsten mogen eerst worden ingeboekt op het moment dat deze daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Voor de verliezen op de gemeentelijke grondexploitaties wordt een voorziening voor verlieslatende plannen gevormd, voor de overige plannen moet het verlies direct ten laste van de reserves worden gebracht.
Voor elke grondexploitatie berekenen wij het individuele planresultaat door waarbij rekening wordt gehouden met de tot op heden gemaakte en in de toekomst nog te maken kosten alsook met de verwachte, nog te realiseren opbrengsten. We houden hierbij tevens rekening met de toekomstige rentekosten. Voor het te ontwikkelen programma (aantallen woningen of oppervlakte voor bedrijfsterreinen en voor overige functies), de stijging van de kosten en de ontwikkeling van de grondopbrengsten sluiten wij aan bij hetgeen daarover is opgenomen in de voorgaande Programmabegroting. Op basis van het advies van Deloitte Real Estate wordt aangenomen dat de grondopbrengsten jaarlijks met 1 tot 1,5% zullen toenemen. Voor de renteberekening wordt per 1 januari 2016 het gemiddelde rentepercentage van 0,45% gehanteerd conform uitgangspunten BBV. Een optelling van alle individuele planresultaten en de algemene grondexploitatieactiviteiten leidt volgens het voorzichtigheidprincipe tot een noodzakelijke voorziening verlies van € 50,8 mln.

De totale waarde van de nog te verkopen grond bedraagt € 195 mln.; waarvan € 45 mln. voor woningbouw, € 116 mln. voor bedrijventerreinen en € 34 mln. voor overige bestemmingen zoals winkels.

Naast het planresultaat spelen de vele risico’s binnen de grondexploitatieprojecten een belangrijke rol. In deze programmabegroting hebben wij, evenals in voorgaand jaar, de omvang van deze risico’s bepaald op basis van de Rismanmethode.
Wij calculeren het totale risico van alle lopende grondexploitaties op een bedrag van € 50,1 mln. Omdat niet alle risico’s zich in gelijke mate in alle exploitaties zullen voordoen, is het gangbaar hier een correctie op toe te passen. Overeenkomstig de gehanteerde methodiek in voorgaande jaren bedraagt de correctie 25% . Vervolgens wordt rekening gehouden met een renterisico van € 1,7 mln. Het aldus berekende totale risico in deze begroting bedraagt € 39,3 miljoen.

Voor de afboekingen en waardeverschillen op de Materiële Vaste Activa (M.V.A.) is naar verwachting een bedrag van € 1 mln. benodigd. Voor het beheer van de grondexploitatie (erfpacht, huur, nagekomen kosten etc.) wordt uitgegaan van een neutraal resultaat over 2016.

Voor de voeding van de voorziening verlies, de risico's en de afboeking voor de M.V.A. verwachten we bij het opmaken van de Jaarrekening 2016 een bedrag van € 91,1 mln. nodig te hebben.
Tegenover deze tekorten staan de in het verleden opgebouwde reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf die volgens de openingsbalans 2016 in totaal € 117,8 mln. bedragen. Dit is voldoende om het totale tekort en de risico's binnen lopende grondexploitaties af te dekken.

Bij de jaarrekening 2015 was een vrij besteedbare reserve opgenomen van € 31,2 mln. De neemt in de huidige begroting af met € 4,5 mln. naar € 26,7 mln. Deze vermindering wordt met name veroorzaakt door het BBV en de verdunning van het programma in de Spoorzone, waarvoor een voorstel nieuw beleid is opgesteld. Dit is inmiddels al in het plan verwerkt

Wij komen daarom tot de conclusie dat het grondbedrijf momenteel over voldoende reserves beschikt om het actueel berekende tekort en de risico's op te kunnen vangen. Bij de Programmabegroting worden ook voorstellen nieuw beleid ingediend ten laste van de ARGE zoals investeringen in het kernwinkelgebied en Wijkevoort. Deze investeringen kunnen ook ten laste van de vrij besteedbare middelen en de toekomstige geldstromen gedekt worden. Na acceptatie van alle voorstellen nieuw beleid bedraagt de vrij besteedbaar reserve € 5,7 mln.

Naast het nieuwe BBV is de gemeente vanaf 1 januari 2016 in principe belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Een van de sectoren waar deze wijziging in de vennootschapsbelasting effect zal sorteren, vormen de activiteiten op het gebied van grondexploitaties. De gemeenten zullen 25% belasting moeten afdragen over de (fiscale) winst op grondexploitaties die met ‘commerciële activiteiten’ worden verdiend. Onder commerciële activiteiten worden in dit verband ook de verkoop van grond voor woningbouw en bedrijventerreinen verstaan, die zowel door gemeenten als door private partijen (kunnen) worden verricht. De voorschriften van het nieuwe BBV zijn er mede op gericht dat de bedrijfseconomische en de fiscale boekhouding zoveel mogelijk synchroon verloopt. Op dit moment vinden besprekingen plaats met de belastingdienst. Omdat de grondexploitatie (op basis van de huidige grondexploitaties) in zijn geheel een verliesgevende activiteit vormt (verleden en toekomst samen), is het de verwachting dat de gemeente over 2016 en komende jaren over de grondexploitatie geen vennootschapsbelasting zal moeten afdragen.

In deze paragraaf grondbeleid geven wij informatie over het grondbeleid en het totale financiële overzicht op programmaniveau. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de raad jaarlijks de herziening van de grondexploitaties vaststelt. Tegelijk met deze programmabegroting stelt de raad dan ook de grondexploitaties zoals aangeven in het financiële overzicht van alle grondexploitaties (zie bijlage 3) vast.

In maart 2016 heeft de Commissie BBV twee nieuwe notities vastgesteld. Dit zijn de Notitie grondexploitatie 2016 en Faciliterend Grondbeleid. Hierdoor wordt bereikt dat het BBV meer aansluit op de regelgeving voor de vennootschapsbelasting voor gemeenten. Het definitieve wijzigingsbesluit over de vernieuwing BBV is op 17 maart 2016 geplaatst in het Staatsblad. In de navolgende paragraaf wordt ingegaan op de wijzigingen van het BBV.

In het nieuwe BBV worden de navolgende nieuwe zaken opgenomen (in de volgende paragraaf is aangegeven hoe bij keuzemogelijkheden daarmee in Tilburg wordt omgegaan):

  • De administratieve verwerking van grondexploitaties gaat volledig op de schop. De nieuwe werkwijze is uiteengezet in twee nieuwe notities van de commissie BBV: ‘Notitie grondexploitaties 2016’ en ‘Faciliterend grondbeleid’. Voor de particuliere grondexploitaties (FG) wordt een ander financieel regiem gevolgd dan voor de gemeentelijke grondexploitaties (BIE).
  • De afbakening van het begrip grondexploitaties wordt verder aangescherpt. Het voeren van een bouwgrondexploitatie wordt gezien als een ondernemersactiviteit waarover vennootschapsbelasting wordt berekend, dus om misverstanden te voorkomen worden met ingang van 1 januari 2016 fiscaal en BBV-technisch zoveel mogelijk dezelfde kosten aan de grondexploitatie toegerekend. Volgens een stellige uitspraak commissie BBV is het niet meer toegestaan om eigen middelen (reserves) in mindering te brengen op de onderhanden werk. Dit betekent dat de gemeentelijke bijdragen en subsidies vanaf 2016 niet meer binnen de gemeentelijke grondexploitaties worden opgenomen maar rechtstreeks in de Algemene Reserve Grond Exploitatie (ARGE) gestort worden. Als gevolg hiervan moeten we een hogere voorziening verlieslatende plannen treffen. De voor 1 januari 2016 ontvangen gemeentelijke bijdragen mogen wel binnen de BIE worden opgenomen.
  • Indien er sprake is van de verkoop van bestaande panden of de verkoop van niet bouwrijp gemaakte gronden dan moet de opbrengst verantwoord worden onder de voorraad handelsgoederen of MVA. Deze resultaten worden zodoende niet meer zichtbaar binnen de BIE of FG. In Tilburg zijn deze gronden per 1 januari 2016 uit de BIE en FG genomen en overgeboekt naar de M.V.A.
  • De looptijd van Bouwgronden in exploitatie (BIE) mag in principe maximaal 10 jaar bedragen. Als de looptijd langer is moet de raad dit expliciet besluiten en motiveren. Na 10 jaar mag geen opbrengststijging worden gehanteerd.
  • De BBV schrijft voor dat de te verwachten resultaten van de grondexploitatie (BIE) nominaal (inclusief prijsstijgingen) gepresenteerd moeten worden. Nu worden de grondexploitaties op contante waarde berekend en gepresenteerd.
  • De grondexploitatie moeten jaarlijks geactualiseerd worden. In Tilburg gebeurt dit jaarlijks zowel bij de programmabegroting als de jaarrekening.
  • Er mag alleen daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen aan de grondexploitaties worden toegerekend. Dit betekent dat de toegerekende rente aan de grondexploitaties van 3,5% (omslagrente) naar 0,45 % afneemt.
  • Indien een gemeente kiest om de voorziening verlies contant te maken dan moet de gemeente een disconteringsvoet van 2% gebruiken.
  • De wijze waarop bovenwijkse kosten worden toegerekend aan de BIE wordt voorgeschreven. Wanneer er daadwerkelijk kosten voor meerwijkse voorzieningen worden gemaakt dan kunnen deze naar rato van het profijt worden toegerekend aan de grondexploitaties en de bestaande stad. De bovenwijkse voorzieningen moeten - voor het deel wat niet direct aan bestaande plannen kan worden toegerekend - geactiveerd worden en daarover moet jaarlijks worden afgeschreven.
  • De kosten die de gemeenten in het kader van faciliterend grondbeleid kunnen verhalen vallen niet langer onder de grondexploitaties maar worden als vordering op de balans opgenomen. Het eventuele tekort mag niet in de voorziening verlies opgenomen worden maar moet direct ten laste van de reserves worden gebracht.

De nieuwe BBV regels zijn op 1 januari 2016 ingegaan. De jaarrekening 2015 per 31 december 2015 is conform de oude BBV voorschriften opgesteld. Er is per 1 januari 2016 sprake van een systeemwijzing. Normaal gesproken zijn de cijfers van de jaarrekening gelijk aan de openingsbalans van het nieuwe boekjaar. Door deze systeemwijziging wijzigt de waardering per 1 januari 2016 ingrijpend waardoor er een nieuwe openingsbalans moet worden opgesteld. De wijziging van de openingsbalans van de grondexploitatie wordt opgenomen in de jaarrekening 2016. Aangezien de precieze openingsbalans bij het opstellen van deze begroting nog niet bekend was, is een zo goed mogelijke raming gemaakt van de financiële mutaties als gevolg van het nieuwe BBV. De financiële effecten van deze raming op de reserves en voorzieningen zijn aangegeven in paragraaf 4.2.8. Bij de jaarrekening 2016 zijn de gevolgen exact in beeld gebracht en verwerkt.

In de voorgaande Programmabegrotingen vormden de particuliere grondexploitaties onderdeel van de paragraaf grondbeleid. Ook in deze Programmabegroting 2017 zijn de particuliere grondexploitaties in deze paragraaf Grondbeleid opgenomen, maar zijn wel afzonderlijk gerubriceerd. Ook een nieuwe categorie is de categorie Overige plannen. Dit zijn exploitaties zoals infrastructurele voorzieningen die zowel geen BIE als FG zijn. Deze exploitaties in deze categorie zijn zodanig opgenomen dat de kosten van deze exploitaties geheel gedekt zijn, waardoor deze geen negatieve invloed hebben op de reserves en voorzieningen binnen de grondexploitatie.

Bij grondexploitaties gaat het om investeringsprojecten die meerjarig lopen. Alle reeds gedane investeringen en de gedurende de komende jaren nog te maken kosten en opbrengsten genereren het uiteindelijke eindresultaat van de plannen. De uitkomsten van de verschillende plannen worden uitgedrukt in de nominale waarde.

Indien een gemeente kiest om de voorziening verlies contant te maken dan moet de gemeente een disconteringsvoet van 2% gebruiken. Omdat dit percentage ruim boven de door Tilburg berekening rente van 0,45% ligt wordt vanwege het voorzichtigheidsprincipe voorgesteld om de voorziening verlies niet contant te maken met 2% per jaar maar op nominale waarde te berekenen.

Volgens een stellige uitspraak commissie BBV is het niet meer toegestaan om eigen middelen (reserves) in mindering te brengen op de onderhanden werk. Dit betekent dat de gemeentelijke bijdragen en subsidies vanaf 2016 niet meer binnen de BIE worden opgenomen maar rechtstreeks in de Algemene Reserve Grond Exploitatie (ARGE) gestort worden. Voor het FG en de overige exploitaties is deze voorwaarde niet opgenomen. De gemeentelijke bijdragen en subsidies worden derhalve wel binnen de desbetreffende exploitatie tot de inkomsten gerekend.

Tot en met 2015 was er sprake van de voorziening herstructurering. Het was een voorziening omdat de corporaties zeggenschap hadden over de inzet van de middelen. In het Convenant Wonen 2015-2020 is opgenomen dat de corporaties geen zeggenschap hebben over de besteding van deze voorziening. Daarom wordt bij deze Programmabegroting 2017 aan de raad voorgesteld de Voorziening Herstructurering Erfpachtomzettingen om te zetten in Reserve Herstructurering Erfpachtomzettingen. Bij de bepaling van de resultaten van de BIE projecten is ervan uit gegaan dat de voorziening Herstructurering is omgevormd naar een reserve.

In de BIE projecten wordt - conform de BBV voorschriften - geen rekening gehouden met een post onvoorzien voor het bouw- en woonrijp maken van gronden. Binnen de risicoreserve is hiervoor een algemene risicopost opgenomen.

Nagenoeg alle lopende exploitaties zijn binnen de gemeente Tilburg in te delen naar BIE en FG. Er blijven dan nog maar een paar exploitaties over waarin met name de hoofdinfrastructuur en overkoepelende werken zijn opgenomen van gebiedsexploitaties. Voorlopig zijn deze exploitatie ingedeeld in de categorie overige exploitaties. Aangezien het geen BIE is worden de spelregels/berekeningswijze van het FG voor deze categorie aangehouden.

Bij de herziene ramingen voor de huidige programmabegroting is voorlopig rekening gehouden met de huidige nota bovenwijkse voorzieningen. Deze nota dient evenwel nog dit jaar aangepast te worden waarbij ook rekening gehouden zal worden met het gewijzigde BBV. Deze nota zal in het laatste kwartaal van dit jaar aan de raad voorgelegd worden. Daarna zullen de cijfers van de afzonderlijke grondexploitaties hierop worden aangepast opdat bij de jaarrekening 2016 met de juiste financiële gegevens kan worden gewerkt.

Voor de samenstelling van deze programmabegroting hebben we de gevolgen van de nieuwe notities BBV zoveel mogelijk verwerkt. Inmiddels is gebleken dat de notities nog niet op alle punten helemaal duidelijk zijn of voor meerderlei uitleg vatbaar. Er worden nog dagelijks vragen aan de commissie BBV gesteld en op basis van de antwoorden van de commissie, moet de uitwerking soms bijgesteld worden. Dit betekent dat de definitieve uitwerking voor de jaarrekening 2016 nog af kan wijken van hetgeen nu bij de Programmabegroting gepresenteerd wordt.

In de bijlagen behorende bij deze paragraaf en opgenomen achteraan in deze programmabegroting wordt achtereenvolgens inzicht gegeven in:

  • Bijlage 1   Algemene en specifieke uitgangspunten.
  • Bijlage 2   Parameters en programma.
  • Bijlage 3   Overzicht plannen onderverdeeld naar programma.
  • Bijlage 4   Berekening Reserve Risico's Grondexploitatie.
  • Bijlage 5   Toelichting op resultaten van de afzonderlijke plannen.
  • Bijlage 6   Overige informatie grondexploitatie.

In onderstaand overzicht zijn alle posten aangegeven die invloed hebben op het resultaat van de grondexploitatie. De uitgangpunten, het programma en de parameters voor de berekeningen zijn opgenomen in bijlage 1 en 2. Voor toelichting op de afzonderlijke posten wordt verwezen naar de betreffende hoofdstukken.

Op basis van de uitgangspunten, programma en parameters wordt het grondexploitatieresultaat van iedere grondexploitatie berekend. Voorts wordt er uitgegaan van het voorzichtigheidsprincipe (BBV verplichting) en moeten er bij de jaarrekening voldoende middelen worden gereserveerd om de maximaal te verwachten tekorten van de BIE te dekken. Met mogelijke winsten wordt daarbij geen rekening gehouden. Alleen de winst die in de afzonderlijke BIE's daadwerkelijk is gerealiseerd mag als resultaat worden meegenomen. De verliezen op de FG exploitaties moeten direct genomen worden. Aangezien de verwachte jaarrekeningcijfers doorslaggevend zijn, wordt onderstaand verder ingegaan op de effecten op de komende jaarrekening.

Tabel 1a.
Verwacht Grondexploitatieresultaat
(X € 1 mln.)

Prognose Jaarrekening Totaal

Voorziening verlies BIE Spoorzone

N 25,4

Voorziening verlies BIE overige grondexploitatie

N 25,4

Afboeking FG Spoorzone

N 0,0

Afboeking FG overige grondexploitaties

N 0,0

  1. Resultaat BIE en FG (zie 4.2.5)

N 50,8

  1. Resultaat Materiële vaste Activa (MVA) (zie 4.2.6)

N 1,0

Negatief resultaat grondbedrijf

N 51,8

  1. Benodigde Reserve Risico's Grondexploitatie (zie 4.2.7)

N 39,3

  1. Saldo beheer grondbedrijf (zie 4.2.6)

N 0,0

Te betalen vennootschapsbelasting

PM

Totaal benodigde middelen

N 91,1

  1. Beschikbare reserves en voorzieningen (zie 4.2.8)

V 117,8

Nadat de beschikbare middelen zijn ingezet om het negatieve resultaat van de grondexploitaties op te vangen, de voorziening voor verlieslatende plannen te voeden en de verplichte afboeking van de Materiële Vaste Activa door te voeren, resteert er per 31 december 2016 nog een bedrag van € 26,7 mln.

Bij de Jaarrekening 2015 is de omvang van de vrij besteedbare reserve bepaald op een bedrag van € 31,2 mln. Volgens de voorliggende programmabegroting is het vrij besteedbare deel teruggelopen naar € 26,7 mln. Deze vermindering wordt met name veroorzaakt door systeemwijziging en de verdunning van het programma in de Spoorzone, waarvoor een voorstel nieuw beleid is opgesteld. Dit is inmiddels al in het plan verwerkt

Uit de Perspectiefnota 2017 blijkt dat het vrij besteedbare deel van de reserve benodigd zal zijn voor de uitvoering van de plannen voor het Kernwinkelgebied en Wijkevoort. In onderstaande tabel zijn de beoogde investeringsbedragen alsmede de interne geldstromen die nog niet binnen de grondexploitatie verwerkt opgenomen.

Tabel 1b.
Verwacht Grondexploitatieresultaat met effecten nieuw beleid
(X € 1 mln.)

Prognose Jaarrekening Totaal

Vrij besteedbaar per 31 december 2016

V 26,7

  1. Voorstellen nieuw beleid:

Vrijval reserve BTW compensatiefonds

V 6,9

Bijdrage in tekort ontwikkeling Kernwinkelgebied (incl. risico)

N 20,0

Voorbereidingskrediet Wijkevoort

N 0,2

Grondaankopen Wijkevoort

N 6,3

Afdracht aan reserve Vluchtelingen

N 2,7

Afdracht voor inrichting/inventaris de Schalm

N 1,0

Risicoreservering voor MVA en Erfpacht

N 7,2

  1. Gemeentelijke bijdragen na 2016 in onrendabele investeringen

V 4,5

  1. Zwaluwenbunders, bij besluit tot doorgang afname van risicovoorziening/ resultaatsverbetering

V 5,0

Ad 1. Deze voorstellen zijn binnen nieuw beleid opgenomen. In het kader van de bezuinigingen wordt het BTW compensatiefonds binnen de grondexploitatie opgeheven. Deze middelen zijn daardoor vrij inzetbaar geworden. Er is binnen nieuw beleid een bijdrage vanuit de grondexploitatie voorzien aan het kernwinkelgebied (€ 15 mln. bijdrage en € 5 mln. risico), een bijdrage aan de reserve vluchtelingen van € 2,7 mln. en een afdracht voor de inrichting/inventaris voor de Schalm vanwege de verhuizing binnen het plan Koningsoord. Voor de start van het bedrijventerrein Wijkevoort is een krediet benodigd van € 6,5 mln. voor de grondaankopen en de voorbereidingskosten. Tot op heden werd geen rekening gehouden met de risico's die voortvloeien uit de activering van MVA gronden en gebouwen en de risico's die voortvloeien uit de lopende erfpachten. Voorgesteld wordt hiervoor een reservering aan te houden van 10% van de boekwaarde van de MVA en erfpacht tezamen. Op basis hiervan bedraagt de risicoreservering in totaal € 7,2 mln.

Ad 2. In de begrotingen van voorgaande jaren zijn er al gemeentelijke bijdragen in tekorten of onrendabele investeringen in BIE plannen voorzien voor de jaren 2017 en 2018. Op grond van het BBV mag hiermee in de BIE plannen geen rekening gehouden worden. Deze bijdragen ter hoogte van in totaal € 4,5 mln. komen in de naaste toekomst wel beschikbaar. De interne gemeentelijke bijdragen over 2016 zijn wel meegerekend bij de beschikbare middelen over 2016. Deze zijn in tabel 5 opgenomen.

Ad. 3. Voor het plan Zwaluwenbunders is in de risicoreserve rekening gehouden met een stopvariant. Als er definitief gekozen wordt voor de uitvoering van het plan dan kan de risicoreserve afnemen. Voor de uitvoering het plan zelf is in de begroting 2017 een voorziening verlies van € 1,8 mln. voorzien. Er wordt gestreefd naar een neutraal exploitatieresultaat. In totaal wordt een verbetering van het totaal resultaat(risico en plansaldo) van € 5 mln. verwacht.

Het vrij besteedbare bedrag van € 5,7 mln. kent een bandbreedte van +/- € 5 mln. Deze bandbreedte is bedoeld voor de opvang van de specifieke en niet-gekwantificeerde risico's zoals aangegeven in paragraaf 4.2.7. alsook voor de administratieve wijzigingen als gevolg van de nieuwe BBV notities. De gevolgen van de notities over de vernieuwing van de BBV zijn al zover mogelijk uitgewerkt, maar de openingsbalans moet nog opgesteld worden en daaruit kunnen nog een aantal aanpassingen voortvloeien, die pas in de jaarrekening 2016 verwerkt kunnen worden. Het vrij besteedbare bedrag € 5,7 mln. blijft binnen de gesloten grondexploitatie beschikbaar en behoort tot de Algemene Reserve Grondexploitatie.

Waarderingsgrondslag Bouwgrond in Exploitatie (BIE) in de Jaarrekening 2016

Overeenkomstig de nieuwe BBV voorschriften vallen de grondexploitaties per 1 januari 2016 in twee groepen uiteen:

  • De eerste groep wordt gevormd door die exploitaties waarbij de gemeente een actieve grondpolitiek voert. Dit zijn de gemeentelijke grondexploitatie en hiervoor gelden de BBV voorschriften zoals deze in de ‘Notitie grondexploitaties 2016’ zijn opgenomen. Deze grondexploitaties worden aangeduid als bouwgrond in exploitatie ofwel BIE.
  • De tweede groep wordt gevormd waarbij geen sprake is van actieve grondexploitatie. Dit zijn de particuliere exploitaties waarbij de gemeente haar kosten op de initiatiefnemers verhaald. Hier is dus sprake van Faciliterend Grondbeleid ofwel FG. Op deze exploitaties zijn de BBV voorschriften van de notitie ‘Faciliterend grondbeleid’ van toepassing.

In onderstaande tabellen 2a en 2b worden de waarderingen van de BIE en FG afzonderlijk aangegeven. De overige plannen zijn onder de FG opgenomen.

Bij het opstellen van de jaarrekening moeten we - zoals in het nieuwe BBV is voorgeschreven - bij de waardering van lopende gemeentelijke grondexploitatieprojecten (BIE) uitgaan van het voorzichtigheidsprincipe. Hierdoor mogen nog te realiseren toekomstige winsten op een project eerst worden genomen als de winst daadwerkelijk is gerealiseerd.
Het totale resultaat van de grondexploitaties (gesaldeerde positieve en negatieve grondexploitatieresultaten; zie bijlage 3 kolom L) is berekend op € 18,4 mln. negatief.
Op basis van de gecalculeerde negatieve grondexploitatieresultaten bedraagt de voorziening verlies per balansdatum € 50,8 mln. De bij de Beginbalans 2016 gerealiseerde winstneming BIE is als reserve winstneming lopende exploitaties verantwoord (zie bijlage 3 kolom N ad € 6,2 mln.). De nog niet gerealiseerde winst wordt in deze berekening niet meegenomen op basis van het voorzichtigheidsprincipe .

Bij het opmaken van de Jaarrekening 2016 worden de lopende grondexploitaties op basis van het huidige BBV gewaardeerd op € 50,8 mln. negatief als volgt nader te specificeren:

Tabel 2a.
Prognose waardering BIE in Jaarrekening 2016
(x € 1 mln.)

Spoorzone

Overige BIE

Totaal

Voorziening verlies:

  • BIE Spoorzone

N 25,4

  • BIE Piushaven

N 4,2

  • BIE bedrijven

N 9,5

  • BIE wonen

N 11,7

Totaal voorziening verlies

N 25,4

N 25,4

N 50,8

Stelpost planvertraging
Binnen de BIE is voor in totaal € 195 mln. aan gemeentelijke grondverkopen geraamd (uitgedrukt in nominale waarde). Hiervan heeft € 45 mln. betrekking op woningbouw. Hierbij is rekening gehouden met de fasering van de afzonderlijke projecten en de totale portefeuilleomzet. Uitgegaan is van een totale productie van 12.950 woningen over de komende 10 jaar; ofwel gemiddeld 1.295 woningen per jaar inclusief Spoorzone. Wij verwachten echter een lagere woningproductie en wel een gemiddelde van 950 woningen per jaar inclusief de Taskforce Wonen. Deze afname is nog niet verwerkt in de resultaten van de afzonderlijke grondexploitaties. Voor het vertragingseffect is vanaf 1 januari 2016 geen stelpost meer opgenomen omdat de rentekosten lager liggen dan de gemiddelde opbrengststijging.

Voor een nadere specificatie verwijzen we naar bijlage 3 (Overzicht plannen onderverdeeld naar programma, kolom G Effect op Jaarrekening 2016).

Waarderingsgrondslag Faciliterend Grondbeleid in de Jaarrekening 2016

Voor het Faciliterend Grondbeleid zijn alle exploitaties bij de beginbalans opnieuw doorgerekend overeenkomstig de notitie faciliterend grondbeleid. Bij de beginbalansbalans hebben er afboekingen bij deze groep plannen plaatsgevonden ter grootte van in totaal € 17,2 mln. Omdat alle kosten nominaal worden verrekend hebben verschuivingen in de tijd geen invloed op het berekende resultaat. Er worden ook geen grote inhoudelijke wijzigingen verwacht voor de komende jaren. Om deze reden is het dan ook de verwachting dat er de komende jaren ook niet extra afgeboekt behoeft te worden.

Tabel 2b.
Prognose waardering Facilitair Grondbeleid in Jaarrekening 2016
(x € 1 mln.)

Spoorzone

Overige FG

Totaal

Afboeking t.l.v. ARGE

  • FG en overige Spoorzone

N 0,0

  • FG en overige Piushaven

N 0,0

  • FG bedrijven

N 0,0

  • FG wonen

N 0,0

Totaal afboeking t.l.v. ARGE

N 0,0

N 0,0

N 0,0

De gemeente Tilburg heeft circa 435 ha gronden in haar bezit die zijn gewaardeerd tegen landbouwwaarde en op de balans zijn gerubriceerd onder de Materiële Vaste Activa (MVA). Per 31 december 2015 bedraagt de waarde van deze gronden € 33,0 mln. De huidige marktwaarde van deze gronden ligt tussen de € 5 en € 8 per m² en voor de panden die niet in verkoop zijn is 70% van de WOZ-waarde aangehouden.

Voor toekomstige rentelasten is in de Jaarrekening 2012 een rentereservering gevormd die ultimo 2014 is aangevuld. Per 31 december 2015 is er € 7,3 mln. beschikbaar. De rentelasten tot en met 2021 kunnen hiermee worden opgevangen. Voor eventuele afschrijvingen en waardeverminderingen is geen reservering getroffen.

Zoals eerder is aangegeven is het BBV per 1 januari 2016 gewijzigd. Dit heeft ook invloed op de totale omvang van de M.V.A. gronden. Indien er sprake is van de verkoop van bestaande panden of de verkoop van niet bouwrijp gemaakte gronden dan moet de opbrengst verantwoord worden onder de voorraad handelsgoederen of MVA. Deze resultaten worden zodoende niet meer zichtbaar binnen de BIE of FG. In Tilburg zijn deze gronden per 1 januari 2016 uit de BIE en FG genomen en overgeboekt naar de M.V.A. Deze systeemwijziging wordt verwerkt in de beginbalans van 2016.

Als gevolg van de met ingang van 2012 verplichte en in 2016 gewijzigde BBV-voorschriften houden wij voor de actualisering van de grondvoorraad, verplichte afschrijvingen, daling van de WOZ-waarde van de panden en de verplichte afboeking van de variabele lasten gedurende 2016 vooralsnog een stelpost van € 1 mln. aan.

Tabel 3a.
Prognose waardebepaling Materiële Vaste Activa (MVA)
(X € 1 mln.)

Totaal

Stelpost voor:

N 1,0

  • Afboeking variabele lasten
  • Verplichte afschrijvingen
  • Afname waardering panden door verkoop en afname WOZ-waarde

Strategische verwervingen
Evenals in voorgaande jaren is in deze programmabegroting een investeringsbudget van € 10 mln. opgenomen voor het jaar 2017. Uit dit budget kunnen strategische verwervingen gedaan worden voor eventuele toekomstige grondexploitaties (BIE) of Faciliterend Grondbeleid alsmede voor ruil- en verkoopgronden. Telkens bij de jaarrekening wordt verslag gedaan van de onder deze post gerealiseerde aankopen.

Rentereservering
In overeenstemming met het BBV mag er op de MVA geen rente worden bijgeschreven. Voor de dekking van de rentelasten die jaarlijks aan de MVA moeten worden toegerekend is in 2012 een bedrag ter hoogte van € 7,4 mln. gereserveerd waaruit de rentelasten voor een 6-tal jaar en wel t/m 2017 konden worden gedekt. Bij de jaarrekening 2014 en 2015 is dit bedrag aangepast tot € 7,3 mln. zodat de rentelasten over de MVA t/m 2021 konden worden gedekt. Bij deze rentereservering is uitgegaan van de gemeente omslagrente van 3,5%.

Saldo beheer grondbedrijf
Onder deze post is het saldo opgenomen van de kosten en opbrengsten die buiten de grondexploitaties (BIE, FG en overig) om binnen het grondbedrijf gemaakt worden. In voorgaande jaren leverde dit een tekort op van gemiddeld zo'n € 1 mln. per jaar, maar in 2015 was er sprake van een nagenoeg neutraal resultaat. Op basis hiervan wordt voor de komende jaarrekening een neutraal resultaat geraamd.

De in het saldo beheer grondbedrijf opgenomen kosten en opbrengsten betreffen:

  • Nagekomen kosten en opbrengsten van in voorgaande jaren afgesloten grondexploitaties;
  • Resultaat verkopen verspreide gronden/openbaar gebied:

Jaarlijks is sprake van een positief maar sterk wisselend verkoopresultaat op de verkoop van voormalig openbaar verspreid liggende gronden en of huidig openbaar gebied.

  • Renteresultaat over erfpacht:

In het voorgaand jaar is een positief resultaat gehaald van circa € 0,9 mln. als gevolg van een renteresultaat over de financiering van de erfpachtgronden en de ontvangen huurbedragen. Voor dit jaar wordt eenzelfde renteresultaat verwacht.

  • Landbouwbedrijf:

In het voorgaand jaar is een positief resultaat gehaald van circa € 0,3 mln. op de totale landbouw exploitatie. Dit is exclusief de rentelasten die op het renteresultaat drukken.

  • Toerekening PAK grondexploitatie algemeen: Jaarlijks worden er plan- en apparaatskosten gemaakt die niet direct aan projecten zijn toe te rekenen. Dit betreft o.a. kosten voor het beheren van gemeentelijke grondeigendommen en algemene werkzaamheden binnen het grondbedrijf. Met ingang van 2016 stijgen de kosten met € 0,3 mln. omdat er minder formatie vanuit de algemene middelen wordt gedekt, maar rechtstreeks ten laste van de algemene reserve grondexploitatie worden gebracht.
  • Overige kosten zoals acquisitie en bodemsanering
  • In de Tussenrapportage 2016 is besloten om ter versterking van het gedelegeerd ambtelijk opdrachtgeverschap voor vastgoedprojecten naast de bestaande formatieplaats tijdelijk 1 fte Programmamanager Stedelijke Ontwikkeling extra toe te voegen voor een periode van 2 jaar. Dit betekent voor 2016 t/m 2018 een extra last van resp. 0,05 mln., 0,1 mln. en 0,05 mln.
  • In 2016 heeft de Raad ingestemd om te komen tot een truckparking. Hiervoor zijn de navolgende bedragen gereserveerd voor de periode 2016 t/m 2019 (€ 10.000, € 20.000, € 20.000 en € 10.000).

Tabel 3b.
Prognose saldo beheer grondexploitatie
(X € 1 mln.)

Totaal

Stelpost voor:

N 0,0

  • Nagekomen kosten en opbrengsten
  • Resultaat verkopen verspreide gronden/openbaar gebied
  • Resultaat over erfpacht en huren
  • Resultaat van het landbouwbedrijf
  • Toerekening PAK grondexploitatie algemeen
  • Renteresultaat
  • Overige kosten zoals acquisitie en bodemsanering

Voor de analyse en het managen van risico's wordt op projectniveau gebruik gemaakt van de Risman-methode. Op het niveau van de afzonderlijke projecten wordt gestuurd op type samenwerking, programma, kwaliteit, tijd, en plankosten. Op portefeuilleniveau is het berekenen van samenhangende risico’s (bijvoorbeeld het voorkomen van concurrentie tussen locaties), het anticiperen op mogelijke beleidswijzigingen of externe omstandigheden en de beschikking over een adequate risicoreserve van belang.

Op 18 maart 2013 heeft de raad de nota 'Bepaling weerstandsvermogen voor grondexploitaties' vastgesteld.
In deze nota is bepaald om met ingang van de Jaarrekening 2013 het weerstandsvermogen voor de grondexploitaties te onderbouwen met risicoanalyses volgens de Risman-methodiek.
De overige risico's voor de Programmabegroting 2017 komen op basis van de uitgevoerde risicoanalyses en de post onvoorzien uit op een bedrag van € 50,1 mln. Omdat niet alle risico’s zich in gelijke mate, in alle exploitaties, zullen voordoen, is het gangbaar een correctie toe te passen. Hiertoe hanteren wij een correctie van 25% waardoor het totale risico uitkomt op € 37,6 mln.

De rente voor de BIE is op basis van het gewijzigde BBV bepaald op 0,45%. Voor de categorieën FG en Overig worden de kosten niet meer gewaardeerd als onderhanden werk op de balans en wordt in het vervolg geheel geen rente berekend. Tot en met 2015 werd gerekend met de gemeentelijke omslagrente. Er is sprake van een algemeen renterisico. Daarom wordt bij de bepaling van de omvang van de risicoreserve rekening gehouden met het renterisico. Dit risico is bepaald op een rentetoename van 0,6% over het vreemd vermogen tot 2,5%. Aangezien binnen Tilburg sprake is van een financiering met 24% vreemd vermogen bedraag het totale renterisico € 1,7 mln. In totaal komt de risicoreserve uit op € 39,3 mln.

Tabel 4
Prognose omvang weerstandsvermogen/Reserve risico's Grondexploitaties
(X € 1 mln.)

Totaal

Totaal uitgevoerde risicoanalyses BIE

26,3

Totaal uitgevoerde risicoanalyses FG

0,4

Totaal uitgevoerde risicoanalyses overige

9,0

Totaal risicoanalyses (deze projecten vertegenwoordigen ongeveer 80% van de totale projectkosten)

35,6

Exploitatie naar 100% kosten

44,5

Onvoorzien (5% van bouw- en woonrijp maken)

5,6

Correctiepost 25% (omdat niet alle risico's in alle projecten zich gelijktijdig zullen voordoen)

-/- 12,5

Subtotaal projecten

37,6

Renterisico (rentestijging vreemd vermogen tot 2,5%)

1,7

Het bedrag van € 39,3 mln. wordt opgenomen in de Reserve Risico's Grondexploitaties. Twee keer per jaar (bij de jaarrekening en de programmabegroting) actualiseren wij de risicoanalyses; aan de hand van het uiteindelijke resultaat wordt de reserve verhoogd of verlaagd.

Voor een nadere specificatie van bovenstaande berekening verwijzen we naar bijlage 4 (Berekening Reserve Risico's Grondexploitatie).

Specifieke risico's

Vennootschapsbelasting
Nederlandse overheidsondernemingen zijn per 1 januari 2016 in principe belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Een van de sectoren waar deze wijziging in de vennootschapsbelasting effect heeft, vormen de activiteiten op het gebied van grondexploitaties. De gemeenten moeten 25% belasting afdragen over de (fiscale) winst op grondexploitaties die met ‘commerciële activiteiten’ wordt verdiend. Onder commerciële activiteiten worden in dit verband ook de verkoop van grond voor woningbouw en bedrijventerreinen verstaan, die zowel door gemeenten als door private partijen (kunnen) worden verricht. Het hoeft zelfs niet zo te zijn dat de gemeente met die activiteit het realiseren van winst nastreeft. De voorschriften van het nieuwe BBV zijn er mede op gericht dat de bedrijfseconomische en de fiscale boekhouding zoveel mogelijk synchroon verloopt. Op dit moment vinden besprekingen plaats met de belastingdienst. Omdat de grondexploitatie (op basis van de huidige grondexploitaties) in zijn geheel een verliesgevende activiteit vormt (verleden en toekomst samen), is het de verwachting dat de gemeente over 2016 en komende jaren over de grondexploitatie geen vennootschapsbelasting zal moeten afdragen. De instemming van de belastingdienst is nog niet verkregen. Vandaar dat deze post vooralsnog op PM is gezet.

Grondprijsontwikkeling
In de grondexploitatieberekeningen wordt meerjarig rekening gehouden met de aanpassing van de grondprijzen overeenkomstig de parameters zoals die in bijlage 2 'Parameters en programma' zijn aangegeven. Jaarlijks worden de grondprijzen op basis van de feitelijke ontwikkelingen bij de tarievenvoorstellen (kader grondprijzen) opnieuw door de raad vastgesteld. Op basis van de feitelijke ontwikkeling van de grondprijzen zal er altijd een afwijking ontstaan tussen de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties en de werkelijke planresultaten.

Het grondbedrijf beschikt volgens de jaarrekening 2015 per 31 december 2015 over een bedrag van € 138,4 mln. aan reserves en voorzieningen, die kunnen worden ingezet om het tekort op lopende exploitaties, de risico's en de financiële effecten van de MVA en de rentelasten van de MVA voor de eerstkomende 10 jaar af te dekken.

Het nieuwe BBV is per 1 januari 2016 in werking getreden en vormt een systeemwijziging. Omdat de systeemwijziging per 1 januari 2016 verplicht wordt doorgevoerd is er dan ook sprake van een nieuwe beginbalans. Door de nieuwe BBV waarderingen wijzigen alle reserves en voorziening alsook het totaal van de M.V.A. gronden. In onderstaande tabel zijn de beschikbare middelen per 31 december 2015 aangegeven alsmede het overzicht van de beschikbare middelen per 1 januari 2016 na de systeemwijziging. Er is sprake van mutaties op de afzonderlijke voorzieningen en reserves maar in totaal is de totale financiële mutatie neutraal voor de grondexploitatie (indien ook de mutatie op de M.V.A. en de boekwaarde van de exploitaties daarbij wordt meegenomen).

Tabel 5
Beschikbare reserves en voorzieningen
(x € 1 mln.)

Totaal

Per 31 december 2015:

  • Voorziening tekorten lopende exploitaties

54,0

  • Reserve winstneming lopende exploitaties

6,2

  • Risicovoorziening

45,9

  • ARGE (incl. rentereservering voor MVA)

32,3

Totaal reserves en voorzieningen per 31 december 2015

138,4

Per 1 januari 2016 (na systeemwijziging nieuwe BBV)*:

  • Voorziening tekorten lopende exploitaties

34,5

  • Reserve winstneming lopende exploitaties

6,2

  • Risicovoorziening

45,9

  • ARGE (incl. rentereservering voor MVA)

34,6

Totaal reserves en voorzieningen per 1 januari 2016

121,2

Gemeentelijke bijdragen in onrendabele investeringen 2016 rechtstreeks naar ARGE**

3,0

Rentetoerekening (0,45% ) over 2016

0,5

Toevoeging aan reserve winstneming over 2016

0,4

Rentereservering voor MVA t/m 2021

-/- 7,3

* Voorlopige cijfers op basis van raming effecten nieuwe BBV. De definitieve cijfers volgen in de jaarrekening 2016 in de gewijzigde openingsbalans per 1 januari 2016.
** Deze bijdragen mogen per 1 januari 2016 niet meer in de afzonderlijke plannen worden opgenomen. Daarom worden deze rechtstreeks in de ARGE gestort. Het gaat hier om de gemeentelijke bijdragen die gedurende 2016 worden ontvangen.

In bijlage 3 is het resultaat van de afzonderlijke grondexploitaties aangegeven. Bij grondexploitaties gaat het om investeringsprojecten die meerjarig lopen. Op grond van het vernieuwde BBV is een onderscheid gemaakt tussen gemeentelijke grondexploitaties (BIE), faciliterend grondbeleid (FG) en overige exploitaties. Het resultaat van de grondexploitaties wordt bepaald op basis van alle reeds gedane investeringen en de gedurende de komende jaren nog te maken kosten, opbrengsten en rente. Voor de tot en met 2016 gedane investeringen heeft de Raad reeds goedkeuring verleend bij voorafgaande programmabegrotingen. Voor de in onderstaande tabel opgegeven kosten en opbrengsten over de jaren 2017 t/m 2020 wordt in deze begroting goedkeuring gevraagd aan de raad. Het gaat hierbij om reële investeringsbedragen die per saldo de resultaten van de grondexploitaties genereren.

In onderstaand overzicht wordt rekening gehouden met de budgetten van de gedurende 2016 geopende plannen (Scharwoudestraat Noord). De investeringen/kosten hiervan zijn in onderstaand overzicht meegenomen (zie bijlage 2).

Tabel 6
Totaal overzicht investeringen/opbrengsten per jaar
(x € 1 mln.)

Boek-waarde incl. 2016

2017

2018

2019

2020

Lasten

Verwervingskosten*

-243,2

-0,8

0,3

-0,3

0,0

Kosten bouwrijp maken

-30,0

-4,3

-6,3

-3,4

-2,6

Kosten woonrijp maken

-131,0

-17,3

-6,5

-2,5

-1,1

Aandeel meerwijkse voorzieningen

-36,8

0,0

0,0

0,0

0,0

Plan- en apparaatskosten (incl. VTU) **

-89,1

-7,3

-5,0

-3,2

-2,3

Reserve bovenwijkse voorzieningen

-22,5

-3,5

-2,4

-1,1

-1,1

Overige

-6,3

-0,9

-0,8

-0,2

-0,2

Rente bijschrijving

-46,6

-0,7

-0,7

-0,6

-0,5

Baten

Grondverkopen

185,6

31,1

10,6

12,3

15,9

Exploitatiebijdragen

60,8

0,1

4,2

0,9

4,5

Rijks- en provinciale bijdragen

100,0

3,0

2,0

0,0

0,0

Gemeentelijke bijdragen

62,7

4,5

5,3

6,5

0,0

Gemeentelijke bijdragen in saldo

107,4

2,9

2,5

2,3

0,7

* Voor eventuele strategische verwervingen is in de meerjarenbegroting een jaarlijks bedrag van € 10 mln. voorzien. Omdat deze bedragen al in de begroting zijn opgenomen, zijn deze budgetten buiten bovenstaande berekening gehouden.
** Jaarlijks is een bedrag beschikbaar van € 0,2 mln. voor nieuwe initiatieven. De gemaakte kosten worden per plan geactiveerd. Indien er daadwerkelijke een exploitatie wordt geopend dan worden deze kosten in de nieuwe exploitatie opgenomen. Indien het initiatief niet tot een exploitatie leidt dan worden de geactiveerde kosten ten laste van de Algemene reserve grondexploitatie gebracht. De besluitvorming over de inzet van deze middelen is gemandateerd aan hoofd RUI na raadpleging stuurgroep stedelijke ontwikkeling. Omdat deze bedragen al in de begroting zijn opgenomen, zijn deze budgetten buiten bovenstaande berekening gehouden.
*** Het bedrag van € -89,0 mln. bestaat uit de boekwaarde van € - 125,1 mln. per 31 december 2015 (jaarrekening 2015) en het bijgestelde saldo ter hoogte van € 36,1 mln. van de in 2016 voorgenomen investeringen en opbrengsten waarvoor de raad bij de programmabegroting 2016 en jaarrekening 2015 goedkeuring heeft verleend. Eveneens is de aanpassing van de beginbalans overeenkomstig het BBV in de mutatie 2016 opgenomen.

Bijlagen

De gemeente Tilburg heeft documenten vastgesteld die richting geven aan het ruimtelijk beleid en die de kaders en doelen van het grondbeleid bepalen.

Op strategisch niveau zijn dit:

  • de Nota Grondbeleid, op 18 maart 2013 vastgesteld door de raad (bevat een kwalitatief beleidskader met daarin onder andere meerjarige, meetbare en evalueerbare doelen en beleidsindicatoren);
  • het Coalitieakkoord 2014 - 2018;
  • de Woonvisie Tilburg 2015, op 1 juni 2015 vastgesteld door de raad;
  • de Omgevingsvisie Tilburg 2040 op 21 september 2015 vastgesteld door de raad;
  • de Economische Agenda Tilburg 2012 - 2020.

die de kaders en doelen van het grondbeleid bepalen.

Daarnaast betreft het op tactisch niveau:

  • de jaarlijkse programmabegroting inclusief bijlagen.

Op operationeel niveau komt het grondbeleid aan de orde in:

  • de paragraaf grondbeleid bij begroting en jaarrekening waarin wij rapporteren over de ontwikkeling van de kosten en opbrengsten van alle lopende Bouwgronden In Exploitatie en Faciliterend Grondbeleid;
  • het jaarlijks door de raad vastgestelde 'Kader Grondprijzen' over de hoogte van de grondprijzen bij gronduitgifte en de methode van de grondprijsbepaling;
  • de nota over het normatief residueel berekenen van grondprijzen, op 10 november 2011 vastgesteld door de raad;

Ons doel is om periodiek de voortgang van ruimtelijke ontwikkelingen te vergelijken met het scenario dat ten grondslag ligt aan de grondexploitatie. Genoemde strategische documenten blijven hierbij het uitgangspunt, naast actuele maatschappelijke ontwikkelingen en financiële afwegingen.

Daarnaast zijn de navolgende uitgangspunten gehanteerd:

  • De afdracht voor bovenwijkse voorzieningen vindt plaats conform de door de raad op 21 september 2015 vastgestelde "Nota systematiek kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen". In de berekeningen van de BIE en FG voor de begroting 2017 wordt rekening gehouden met de tarieven zoals die in voornoemde nota waren opgenomen. Hiermee wordt een deel van de gemeentelijke infrastructurele projecten bekostigd. Overeenkomstig het nieuwe BBV moet de wijze van afdracht aan de bovenwijkse voorzieningen herzien worden. In het nieuwe BBV is aangegeven dat het vanaf 2016 niet meer toegestaan is om toevoegingen te doen aan een voorziening voor bovenwijkse voorzieningen. Bestaande voorzieningen per ultimo 2015 mogen worden gehandhaafd en kunnen volgens planning worden afgewikkeld. Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van een grondexploitatie zullen worden aangelegd, is nog wel mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen aan deze bestemmingsreserve kunnen alleen plaatsvinden via resultaatsbestemming. Met deze wijzigingen wordt in deze begroting nog geen rekening gehouden. Naar verwachting zal eind 2016 een nieuwe Nota Bovenwijks aan de Raad voorgelegd worden die rekening houdt met het nieuw BBV. Op basis van deze nieuwe nota zullen de BIE en de FG aangepast worden opdat bij de jaarrekening 2016 de wijze van afdracht conform het nieuwe BBV juist is verwerkt. De financiële effecten daarvan zullen in de nota bovenwijks nader toelicht worden.
  • De omvang van het portefeuillerisico is als weerstandsvermogen opgenomen in de Reserve Risico's Grondexploitatie.
  • De grondprijzen worden - waar mogelijk - (genormeerd) residueel berekend. Voor enkele specifiek genoemde locaties binnen de gemeente zijn de grondopbrengsten berekend overeenkomstig de puntprijzen zoals opgenomen in het 'Kader Grondprijzen'.
  • Voor nazorg op alle afgesloten plannen gedurende vier jaar is een stelpost van € 250.000,- per jaar opgenomen.
  • De Plan- en Apparaatskosten (PAK) zijn berekend op basis van het plankostenmodel van VROM of de daadwerkelijk opgenomen bedragen in de afgesloten exploitatieovereenkomsten. Bij plannen die nagenoeg gereed zijn, volstaan we met een schatting van de nog te maken uren/kosten.

Voor de prognose van de resultaten van het Grondbedrijf zijn woningbouwprogramma en de uitgifte van bedrijventerreinen bepalend. We zien dat de nieuwbouw van woningen zich waarschijnlijk de komende jaren geleidelijk aan steeds positiever ontwikkelt. Bij de bedrijven zien we dat bedrijven die zich oriënteren op de Nederlandse markt het nog steeds moeilijk hebben omdat zowel de huishoudens als de overheid terughoudend zijn met bestedingen. Voor de internationaal opererende bedrijven ligt het anders omdat deze mee profiteren van de successen in de ons omliggende landen. Daarnaast zien we dat bedrijven nog steeds moeite hebben om financieringen rond te krijgen. Vaak doen zij om deze reden bij gronduitgifte een beroep op erfpacht of financieringsconstructies.
De gemeente Tilburg heeft, behalve in de Spoorzone, nagenoeg geen risicodragende posities in een kantorenprogramma. De bedrijventerreinuitgifte verloopt gemiddeld volgens de meerjarenplanning. De verwachte afzet van het woningbouwprogramma is sterk afhankelijk van de economische omstandigheden en renteontwikkeling.

Woningbouw
Op basis van de huidige vooruitzichten en actuele marktverkenningen, zoals in de Woonvisie 2015, Convenant Wonen 2015-2020 en Perspectiefnota 2017 is aangegeven, verwachten we op portefeuilleniveau een afzet van 850 woningen per jaar. Met bijtelling van de taskforce wonen van in totaal 1.000 woningen stijgt dit aantal tot gemiddeld 950 woningen voor de eerstkomende 10 jaar. Op projectniveau gaan we uit van een gemiddeld programma van 1.295 woningen per jaar (inclusief Spoorzone). Voor het verschil in woningaantal tussen de woningen die in de projecten zijn opgenomen en het totaal programma wordt geen stelpost meer opgenomen omdat de rente lager ligt dan de gemiddelde opbrengststijging. In een meer vraag gestuurde markt is het moeilijk om macro-effecten te vertalen naar effecten op projectniveau, mede omdat deze projecten voor een belangrijk deel in handen zijn van particuliere ontwikkelaars. Dergelijke keuzes worden door de markt gemaakt. Wij monitoren de ontwikkelingen op de markt nauwgezet. De gemeentelijke projecten kunnen in samenhang met de markt geprioriteerd worden.

Bedrijventerreinen
In het RRO zijn afspraken gemaakt over bedrijventerreinen, waarbij vraaggericht ontwikkelen van nieuwe bedrijventerrein het centrale uitgangspunt is. Tevens zijn afspraken gemaakt over het voorzien in voldoende bedrijventerreinen voor (zeer) grootschalige logistiek, wat erg belangrijk is voor Tilburg.

Wijkevoort wordt een modern werklandschap voor het modern industrieel en logistiek cluster. Voor Wijkevoort wordt een totaal masterplan gemaakt voor 80 hectare bedrijfskavels. Voor de 1ste fase van 30 hectare bedrijfskavels mag gelijk een concreet bestemmingsplan worden ontwikkeld.

Het profiel voor Zwaluwenbunders wordt omgezet naar (zeer) grootschalige logistiek. Voor Zwaluwenbunders is afgesproken dat de provincie meewerkt aan de opstelling van een concept bestemmingsplan, waarbij ontwikkeling en uitgifte plaatsvindt op basis van een concrete vraag van bedrijven (vraaggericht) indien Wijkevoort binnen afzienbare termijn nog niet beschikbaar zal zijn.

Vossenberg valt binnen de bestaande RRO-afspraken. Daar wordt gewerkt aan het samenvoegen van kleinere kavels tot een grote kavel van circa 14 hectare. Voor Charlotteoord is een plan in voorbereiding om het vigerende bestemmingsplan van 4,2 hectare samen te voegen met de buurlocatie en zo te komen tot een kavel van circa 10 hectare. Daarnaast heeft de gemeente nog bouwrijpe gronden beschikbaar voor MKB-bedrijven op Tradepark58 en verspreid liggende kavels op andere bedrijventerreinen. Verschillende private partijen hebben eveneens nog bouwgrond beschikbaar of starten binnenkort met (her)ontwikkeling.

Voor de periode t/m 2025 gaan we uit van een gemiddelde grondverkoop van circa 9 hectare per jaar op de bedrijventerreinen die door de gemeente worden ontwikkeld.

Overige uitgiften
De planning van de uitgifte van kantoren en gronden voor bijzondere doeleinden hangt af van de voortgang van de individuele plannen. Dit is verwerkt in de desbetreffende grondexploitaties; met name Spoorzone, Kempenbaan West en winkelcentrum Heyhoef.

Parameters en programma

Planspecifieke en algemene aannamen beïnvloeden de prognose van de grondexploitatie. Hieronder staan de overige gehanteerde uitgangspunten (parameters) voor de Programmabegroting 2017 op een rij. Ter vergelijking zijn de in voorgaand jaar (Programmabegroting 2016) gehanteerde parameters opgenomen. Tevens wordt verwezen naar de gehanteerde bronnen. Het advies van Deloitte Real Estate over de opbrengstenstijging is ten opzichte van voorgaand jaar gewijzigd. Deloite Real Estate verwacht dat de grondprijzen sneller gaan toenemen dan de verwachting van voorgaand jaar. Overeenkomstig het voorzichtigheidprincipe van het nieuwe BBV wordt over 10 jaar de opbrengststijging op 0% gesteld. Overigens zijn er na 10 jaar nagenoeg geen grondopbrengsten geraamd binnen de BIE.

Parameter

PB 2017

PB 2016

Bron

Rentepercentage

0,45%

3,5%

Op basis van het vernieuwde BBV en Perspectiefnota 2017

Kosten verwering, bouw- en woonrijp maken (indexering)

2,0%

2,0%

Prijsontwikkeling GWV afgelopen 10 jaar en gemiddelde CPI van 1985

Opbrengstenstijging (indexering)

Advies Deloitte Real Estate, ontwikkeling netto besteedbaar huishoudinkomen en voorzichtigheidprincipe BBV na 2025.

  • Tot en met 2019

1,0%

  • Ná 2019

1,5%

  • Ná 2025

0,0%

  • Tot en met 2017

0,0%

  • Ná 2017

1,0%

  • Ná 2019

1,5%

Gevoeligheidsanalyse van de parameters

De gevoeligheid van de gehanteerde parameters worden hieronder afzonderlijk financieel vertaald. Het gaat hierbij om de financiële effecten die optreden indien de werkelijke (plan-)ontwikkelingen afwijken van de gekozen uitgangspunten.

Algemene risico's

  • mogelijk daling van de woningprijzen (VON)
  • een daling van het aantal afzetbare woningen
  • de moeilijke financierbaarheid van vastgoed en woningen

Bij de woningbouw kan een en ander leiden tot lagere grondopbrengsten dan voorzien (1% daling verkoopprijs VON (vrij op naam) vertaalt zich bij hantering van de residuele grondwaarde, uitgaande van volledige vertaling van de prijsdaling in de grondwaarde, in een risico van circa € 1,2 mln. lagere grondopbrengst op portefeuilleniveau). Deze daling kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van een rentestijging.

Ontwikkeling parameters
In onderstaande tabel zijn de financiële effecten aangegeven indien de gehanteerde parameters wijzigen. Bij de bepaling van de omvang van de verkopen gronden gaan we uit van de nominale waarde van de toekomstige grondverkopen per uitgiftecategorie.

Tabel 7
Gevoeligheid parameters
(x € 1 mln.)

Geraamde inkomsten grondverkoop t/m 2026

Verandering

Nadelig effect

Woningbouw

45

1 jaar algehele vertraging

n.v.t.

1% prijsdaling VON

1,0

Bedrijven

116

1 jaar algehele vertraging

n.v.t.

1% prijsdaling VON

6,7

Kantoren

2

1 jaar algehele vertraging

n.v.t.

1% prijsdaling VON

0,0

Overig (winkels, bijzondere doeleinden, sport, etc.)

32

1 jaar algehele vertraging

n.v.t.

1% prijsdaling VON

1,6

In verband met de nieuwe BBV voorschriften zijn een aantal plannen per 1 januari 2016 afgesloten. Deze plannen zijn derhalve niet meer in het programma 2016 en verder opgenomen. Het resultaat van deze plannen is ten gunste/laste van de ARGE gebracht. Onderstaand is per plan een toelichting aangeven waarom het plan is afgesloten alsmede de mutatie ten gunste/ten laste van de ARGE.

Koningsplein voormalige van A tot Z (voordeel € 0,1 mln.)
Dit plan was per 31 december 2015 al geheel gereed. Het plan stond nog open omdat het de verwachting was dat er nog een deel van het openbaar gebied heringericht moet worden. Deze herinrichting heeft inmiddels met middelen uit andere bronnen plaatsgevonden. Het resultaat komt ten gunste van de Algemene Reserve.

Dongewijk restplan.( (nadeel € 0,7 mln.)
Dit zijn de nog niet uitgegeven gronden binnen het plan Dongewijk. Binnen de grondexploitatie is rekening gehouden met een normatieve gronduitgifte die niet gebaseerd is op concrete plannen. Er is ook geen uitgifte programma. Wel zijn er binnen dit gebied twee opgaven van de task force sociale woningbouw maar hierbij is er ook nog geen sprake van concrete plannen. Voorgesteld wordt om de huidige grondexploitatie af te sluiten, de gronden in te brengen in de MVA en dan vervolgens nieuwe grondexploitaties te openen zodra er concrete plannen bestaan voor de desbetreffende gronden. Het resultaat muteert op de Algemene Reserve.

Hoefstraat/Groeseind Schotelplein (neutraal)
Dit deelplan uit de herstructureringsopgave Hoefstraat/Groeseind is al jaren geleden gereed gekomen en is niet afgesloten omdat dit plan meedeelde in de beschikbare middelen herstructurering. Aangezien de herstructureringsmiddelen buiten het resultaat gehouden wordt het resultaat van de exploitatie per 1 januari 2016 afgerekend met de herstructureringsbijdrage en wordt het restant van de middelen herstructurering teruggestort.

Hoefstraat/Groeseind Wagenaarstraat (neutraal)
Dit deelplan uit de herstructureringsopgave Hoefstraat/Groeseind heeft betrekking op de herinrichting van de Wagenaarstraat. Het betreft hier uitsluitend de aanleg van een infrastructurele voorziening en vormt geen grondexploitatie. Er is ook geen sprake van een concreet plan. Als deze voorziening in de toekomst wordt aangelegd moeten de middelen rechtstreeks uit de reserve/voorziening herstructurering komen.

Meerkoldreef (nadeel € 1,3 mln.)
Binnen de grondexploitatie is rekening gehouden met een normatieve gronduitgifte die niet gebaseerd is op een concrete plan. Er is ook geen concreet uitgifte programma. Wel wordt een momenteel met een belegger gesproken maar hierbij was er per 1 januari 2016 nog geen sprake van een concreet plan. Om deze reden is de huidige grondexploitatie afgesloten, zijn de gronden c.q. het voormalige onderwijsgebouw ingebracht in de MVA. Er kan een nieuwe grondexploitatie geopend worden zodra er concrete plannen bestaan voor de desbetreffende gronden. Het resultaat muteert op de Algemene Reserve. De sloop van het gebouw kan ook binnen de MVA afgewikkeld worden.

Restlocaties (neutraal)
Alleen ten behoeve van de juiste opbouw van de cijfers in de programmabegroting en als delegatie voor de opening van kleinere concrete deelplannen is dit fictieve plan opgenomen. Aangezien dit een geheel fictief plan is en niet binnen het vernieuwde BBV past wordt voorgesteld om dit af te sluiten. De onderliggende concrete deelplannen blijven wel bestaan. Dit heeft geen effect op de algemene reserve.

Stokhasselt algemeen (neutraal)
Dit deelplan uit de herstructureringsopgave Stokhasselt heeft alleen betrekking op de voorbereidingskosten voor de genoemde herstructurering. Het betreft nog geen concrete grondexploitatie, om deze reden is de grondexploitatie afgesloten. Het resultaat muteert op de Algemene Reserve.

Piushaven Koopvaardijstraat (neutraal)
Voor dit deelplan uit de gebiedsexploitatie Piushaven ligt nog geen concreet plan. Voorgesteld wordt om de huidige deelexploitatie af te sluiten, de gronden & panden in te brengen in de MVA en dan vervolgens een nieuwe deelgrondexploitatie te openen zodra er concrete plannen bestaan. Het resultaat muteert op de Algemene Reserve.

Spoorzone VGL-terrein (neutraal)
Voor dit deelplan uit de gebiedsexploitatie Spoorzone ligt een ambitie om Leisure te realiseren, echter er is nog geen sprake van een concreet plan. Voorgesteld wordt om de huidige deelexploitatie af te sluiten, de gronden in te brengen in de MVA en dan vervolgens een nieuwe deelgrondexploitatie te openen zodra er concrete plannen bestaan. Het resultaat muteert op de Algemene Reserve.

Voor de overige plannen kan op basis van het nieuwe BBV de exploitatie gecontinueerd worden. Deze exploitaties zijn in onderstaande overzicht opgenomen. De indeling van de plannen is naar aanleiding van het nieuwe BBV gewijzigd. De exploitaties zijn nu naar fase ingedeeld in de categorie BIE, FG en overige exploitaties.




Toelichting overzicht alle grondexploitaties

In het overzicht van alle grondexploitaties staan de resultaten van de Jaarrekening 2015 naast de huidige resultaten, zodat de wijzigingen per plan zichtbaar zijn. Het resultaat van de plannen bij de jaarrekening 2015 is daarbij in netto contante waarde (NCW) aangegeven. De plansaldi in de Programmabegroting 2017 zijn uitgedrukt in de nominale waarde (systeemwijziging BBV). De systeemwijziging is uitgevoerd per 1 januari 2016. De resultaten daarvan zijn aangegeven in de beginbalans 2016.

Onderscheid in programma
De plannen in het totaaloverzicht zijn ingedeeld naar BIE en FG en daarbinnen naar programma. De programma’s zijn:
Spoorzone
Piushaven
Bedrijvenhuisvesting, waaronder ook kantoren en overige voorzieningen
Wonen

De resultaten van de afzonderlijke plannen komen ten laste (of ten gunste) van de Algemene Reserve Grondexploitatie; de plannen uit de Herstructurering worden in principe gedekt door middelen uit de Voorziening Herstructurering Vanaf 2016 worden de bijdragen uit gemeentelijke reserves en exploitatiebudgetten rechtstreeks in de ARGE gestort en niet in de plannen.

Onderscheid in fasering
De status van de plannen is, in lijn met het projectmatig werken, verdeeld over zes fasen. Dit is bepalend voor de mate waarin de plannen nog te beïnvloeden zijn. De fasering ziet er als volgt uit:

Plannen in realisatie- en nazorgfase (fase 5 en 6)
In deze fase zijn plannen geheel of grotendeels gerealiseerd en nog nauwelijks te beïnvloeden.

Plannen in ontwerp- en voorbereidingsfase (fase 3 en 4)
In deze fase is er sprake van een ontwerp en wordt de realisatie voorbereid. Ondanks het feit dat de plannen nog slechts op papier bestaan, zijn deze minder goed te beïnvloeden dan in de voorliggende fase. Vaak ligt er zelfs een vastgesteld bestemmingsplan. Grote wijzigingen zijn daardoor planologisch en juridisch vaak ingrijpend en kosten veel tijd en geld. Bijsturen kan nog wel.

Plannen in definitiefase (fase 2)
In deze fase zijn de plannen nog te beïnvloeden. De uitgangspunten moeten meestal nog geformuleerd worden. Eventueel gemaakte ontwerpen kunnen nog bijgesteld worden. In dat geval zullen met name de kosten van planontwikkeling toenemen.

Winstneming en voorziening verlies
Geraamde winstneming
Winstneming op meerjarige grondexploitaties wordt bepaald door het voorzichtigheidsbeginsel. Winsten worden genomen als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Van plannen in de uitvoeringsfase nemen we het resultaat minus nog te realiseren opbrengsten. Dit is alleen van toepassing op BIE. Bij FG is geen sprake van winstneming.

Geraamde voorziening verlies
Het verwerken van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies. Van de BIE wordt het negatieve planresultaat opgenomen in de voorziening verlies. Bij FG wordt een voorzien verlies direct van de ARGE geboekt of via een voorziening. Indien het verlies in een voorziening moet worden opgenomen heeft dit geen effect op het geraamde resultaat.

Toelichting kolommen

  1. Resultaat per plan per valuta 1 januari 2015.
  2. Resultaat per plan vermeerderd met 3,5% rente om aan de eindwaarde van 2015 te komen.

CDE Verwerking van planresultaat in de jaarrekening 2015.
F Herrekening van het planresultaat op basis van de nieuwe BBV voorschriften.
GHIJK Verwerking van het herrekende resultaat in de openingsbalans van per 1 januari 2016 op basis van het gewijzigde BBV.
L Het geactualiseerde planresultaat voor de programmabegroting 2017 op basis van het gewijzigde BBV.
MNO De geraamde verwerking van het geactualiseerde resultaat in de komende jaarrekening 2016.

Omschrijving
(X € 1 mln.)

Bedrag

Grondexploitatie (BIE)

Dalem stadrand

1,8

Kempenbaan west

0,8

Tradepark 58 noord

1,2

Vossenberg west

1,7

Zwaluwenbunders (zuidkamer)

7,5

Spoorzone Kerngebied

13,4

Facilitair grondbeleid

Den Bogerd gemeentelijke grex

0,4

Overig en gemengde projecten

Piushaven

1,9

Spoorzone van Gend en Loosterrein

0,0

Spoorzone Overkoepelend

0,5

Spoorzone Infra

0,4

Spoorzone Middengebied

1,6

Spoorzone OV Knoop

3,7

Tijdelijke exploitatie

0,9

Totaal

35,6

Deze projecten (incl. Spoorzone) vertegenwoordigen 80% van de omzet.
Lineair doorgetrokken van 80% naar 100% geeft een totaalbedrag van

44,5

Onvoorzien (5% van kosten bouw- en woonrijp maken)

5,6

Correctie 25% (omdat niet alle risico's in alle projecten zich gelijktijdig voor zullen doen)

-/- 12,5

Subtotaal projecten

37,6

Renterisico (rentestijging over vreemd vermogen tot 2,5%)

1,7

Het resultaat van het grondbedrijf wordt bepaald door het verwachte saldo (zowel winst- als verlies) van alle lopende grondexploitaties en grondexploitatie algemeen. De grondexploitatiewet verplicht de raad om bij vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen (indien het kostenverhaal niet is verzekerd). De BBV schrijft voor dat de te verwachten resultaten nominaal gepresenteerd moeten worden.

De gemeente Tilburg is betrokken bij circa 39 lopende BIE (Bouwgrond In Exploitatie) exploitaties, 27 lopende FG (Faciliterend Grondbeleid) exploitaties en 28 overige (deel-)exploitaties. met een geraamd verlies van in totaal € 18,4 mln. tot einde looptijd alle projecten op basis van de gehanteerde uitgangspunten.

Tabel 8
Prognose resultaat
(x € 1 mln.)

Spoorzone

Overige
grond-exploitaties

Totaal

Geraamd resultaat BIE Spoorzone

N 25,4

Geraamd resultaat BIE Vastgoed

N 0,7

Totaal geraamd resultaat BIE

N 26,1

Totaal geraamd resultaat FG

V 7,7

Totaal geraamd resultaat overige exploitaties

V 3,4

Algemene posten grondexploitatie

N 3,4

Voor een nadere specificatie verwijzen we naar bijlage 3. De volledige financiële informatie van de grootste grondexploitaties zijn opgenomen in de projectformulieren (zie de bijlagen bij deze programmabegroting).

Nieuwe plannen en afgesloten plannen

Voor de begroting 2017 zijn de navolgende nieuwe plannen in de grondexploitatieberekeningen opgenomen:

  • Scharwoudestraat Noord (cpo)

Naar verwachting kunnen de navolgende plannen bij de jaarrekening 2016 worden afgesloten:

  • Hoefstraat/Groeseind plandeel St. Pietersplein (neutraal).
  • Kempenbaan Bastionhotel.
  • Thomas van Aquinostraat (PO)
  • Plandelen Piushaven
  • Plandelen Spoorzone.

Voor een toelichting op de voortgang van de grootste grondexploitaties wordt verwezen naar paragraaf xxx van deze begroting.

Onderstaand zijn de boekwaarden en het aantal hectare (ha) aangegeven van de gemeentelijke grondposities binnen de grondexploitatie.

Tabel 9
Kengetallen
(x € 1 mln.)

Boekwaarde of m2 openingsbalans per 01-01-2016

Boekwaarde MVA

35,3

Boekwaarde Spoorzone

13,9

Boekwaarde Vossenberg West II + haven

39,4

Boekwaarde overige grondexploitaties

46,0

Totale boekwaarde gronden in exploitatie

99,3

Totaal aantal ha grond Materiële Vaste Activa

452 ha

Totaal aantal ha grond in voorraad MVA panden

11 ha

Totaal aantal ha grond in grondexploitaties

341 ha

Grondverkopen

Geraamde gemeentelijke grondverkopen
Binnen de lopende grondexploitaties is in totaal voor een bedrag van € 193 mln. aan gemeentelijke grondverkopen geraamd (uitgedrukt in reële waarde). Hierbij is rekening gehouden met de fasering van de afzonderlijke projecten en de totale portefeuilleomzet. Uitgegaan is van een totale productie van maximaal 1.295 woningen per jaar (inclusief Spoorzone en op particuliere en gemeentegronden samen).
Bij de bedrijventerreinen is rekening gehouden met een gemiddelde verkoop van circa 9 ha per jaar (op particuliere en gemeentegronden samen). Binnen het gemiddelde van 9 ha per jaar concentreert zich de grondverkoop van gemeentelijke bedrijventerreinen daarbij op de eerstkomende jaren. Dit komt onder meer omdat we als uitgiftedatum de datum van passeren van de akte hanteren. Voor een aantal grote kavels zijn reeds verkoopovereenkomsten gesloten die in 2016 en 2017 zullen passeren. Later daalt de jaarlijkse gemeentelijke grondverkoop vanwege het gebrek aan gronden. Dit kan aangevuld worden door de verkoop van gronden van private partijen dan wel het nieuw in ontwikkeling nemen van gemeente gronden.

De planningen binnen de projecten zijn opgezet volgens de meest reële verwachtingen over het te volgen tijdpad. In de praktijk blijkt dat er zowel vanwege externe als interne factoren vertragingen ontstaan. Het financiële risico van deze vertragingen kan in beperkte mate binnen de trendmatige opbrengststijgingen (overeenkomstig de parameters) en de voor het planvertragingsrisico afgezonderde bedragen worden opgevangen. Zie hiertoe paragraaf 4.2.5 over de bepaling van het risico.

Voor 2016 is een grondverkoop van € 68,3 mln. geraamd. Het gaat hierbij met name om de uitgifte van grote kavels in het plan Vossenberg West II voor een totaal bedrag van € 39,8 mln. Hiervan is per 1 juli 2016 € 11,4 mln. gerealiseerd in de vorm van gronduitgiften. Voor 2017 is € 29,7 mln. aan grondverkopen geraamd.

Gerealiseerde gemeentelijke grondverkopen
Gedurende 2015 is er voor een totaalbedrag van € 14,8 mln. aan bouwrijpe grond verkocht. Hiervan was € 3,9 mln. voor woningbouw (waarvan € 2,2 mln. in het plan Piushaven). De woningbouw in de uitleggebieden in 2015 heeft voor het grootste deel plaatsgevonden op gronden die in handen zijn van - en worden ontwikkeld door ontwikkelaars. Voorbeelden hiervan zijn de plannen Koolhoven en Enschotsebaan.

De gronduitgifte voor bedrijventerreinen liet in 2015 per saldo een volume zien van € 1,7 mln. De grondverkopen voor bedrijventerreinen hebben in 2015 voor een bedrag van € 0,7 plaatsgevonden in de plannen Vossenberg en voor € 0,9 mln. bij het bedrijventerrein T 58.

Daarnaast zijn er in 2015 ook gronden voor een totaal bedrag van € 9,2 mln. verkocht in de overige categorieën (uitbreiding winkelcentrum Heyhoef en hotel Kempenbaan West).

In de Spoorzone zijn in 2015 geen bouwrijpe gronden verkocht en er zijn in 2015 geen gronduitgiften in erfpacht geweest.

In onderstaande grafiek is de spreiding van de geraamde gemeentelijke grondverkopen over de jaren 2016 t/m 2026 aangegeven alsmede de gerealiseerde grondverkopen over de periode 2007 t/m 2015 in beeld gebracht. Voor de komende twee jaar worden nog verkopen van grote bedrijven kavels verwacht. Volgens verwachting zijn dan alle grote kavels eind 2017 verkocht. De piek van de te verwachten grondverkopen in 2016 wordt veroorzaakt doordat in dat jaar de verkoop van de samengevoegde kavel in Vossenberg West 2 wordt verwacht. Alleen al die verkoop levert circa € 20 mln. op. Daarnaast zijn er een aantal verkopen, die in 2015 verwacht waren, doorgeschoven naar 2016.

Grafiek grondverkopen

Ontwikkeling Plan- en Apparaatskosten (PAK's)

In onderstaande grafiek is gevisualiseerd wat de werkelijke plan- en apparaatskosten in de afgelopen vijf jaar zijn geweest. Deze kosten zijn jaarlijks ten laste van de grondexploitatie gebracht. Het gaat hierbij om zo'n € 10,7 tot € 6,9 mln. per jaar. Tevens is op basis van de lopende exploitaties (en de daarin opgenomen planning en programma's) een raming gemaakt van de plan- en apparaatskosten voor de komende jaren (2016-2025). Voor een belangrijk deel zijn hierover afspraken contractueel vastgelegd met marktpartijen en is er dus sprake van vastgestelde budgetten.

De dalende trend in de budgetten voor de komende jaren vindt in belangrijke mate zijn oorsprong in de gehanteerde planningen en in de wijze waarop het kostenmodel dit vertaalt in budgetten. Veel projecten zitten modelmatig in de overgang van de voorbereidende fases (waarin relatief veel apparaatskosten gemaakt worden) naar de realisatiefase (waarin plan- en apparaatskosten sterk afnemen). Juist daar doet zich naar verwachting een discrepantie voor tussen de modelmatige situatie en de werkelijkheid.

De tendens van de laatste jaren laat namelijk zien dat:

  • projecten niet of slechts zeer moeizaam van de voorbereidingsfase naar de realisatiefase komen;
  • projecten nog in "de oude werkelijkheid" zijn ontworpen en geheel moeten worden herontwikkeld om kans te maken tot realisering te komen;
  • door een afname van realiseerbaar omvang programma (bijv. van 1.295 woningen naar 950 woningen per jaar) krijgen projecten een aanzienlijk langere doorlooptijd.

Ten behoeve van de jaarrekening 2015 zijn alle PAK-scans aangepast aan de actualiteit. In 2015 bedroegen de werkelijke PAK € 6,9 mln. terwijl het budget voor de PAK voor het jaar 2016 € 5,3 mln. bedraagt. Het verschil wordt mede veroorzaakt omdat er binnen de PAK kosten een groot aantal activiteiten worden uitgevoerd die niet in de PAK kosten scan worden meegenomen. Hierbij valt te denken aan advisering, beheer MVA en erfpacht. Teneinde controle te houden op het totaal van de PAK kosten zal sterk gestuurd worden op de PAK zoals in paragraaf 4.2.7 is aangegeven. Daarnaast zal het ook nodig zijn om PAK normeringen te ontwikkelen voor de activiteiten die niet binnen de plankostenscan zijn opgenomen.

Afhankelijk van de toevoeging van nieuwe plannen zullen de jaarlijkse budgetten weer toenemen. In onderstaande grafiek is het mogelijke verloop van het PAK- kostenbudget aangegeven indien er ieder jaar nieuwe plannen worden opgestart zodat een structureel programma van 950 woningen en 9 ha bedrijventerreinen mogelijk blijft.

Grafiek PAK kosten met toevoeging nieuwe plannen.

Voor het risico ten aanzien van de PAK's verwijzen we naar paragraaf 4.2.7 specifieke risico's.